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FAQ - Etats-Unis - Immobilier - Plus Values

Published on 26 septembre 2014

Immobilier - Plus-value.


1 - Je suis résident des Etats-Unis et je vends un bien immobilier en France. Puis-je bénéficier en France d’une exonération sur la plus-value immobilière sur la cession de ce bien ?

En tant que personne non fiscalement domiciliée en France, vous pouvez bénéficier d’une exonération particulière pour votre bien immobilier située en France prévue au 2° du II de l’article 150 U du code général des impôts (CGI).

Cette disposition prévoit que la cession par une personne physique non résidente de France est exonérée d’impôt sur le revenu lorsque le cédant est une personne physique ressortissante d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales.

Pour bénéficier de cette exonération, cette personne doit avoir été fiscalement domiciliée en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.

L’exonération précitée s’applique, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, aux cessions réalisées :

a) Au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;

b) Sans condition de délai, lorsque le cédant à la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession ;

Pour plus de précisions concernant le régime fiscal en France des plus-values immobilières pour les non-résidents, vous pouvez consulter le site de la Direction générale des Finances publiques en cliquant ici

La convention fiscale entre la France et les Etats-Unis prévoit en son article 13 que les plus-values sur cessions de biens immobiliers sont imposables dans le pays où ces biens sont situés. Mais, il ne s’agit pas là d’une imposition exclusive et l’état de résidence peut donc également imposer ces plus-values immobilières à charge pour lui d’éliminer ensuite la double imposition éventuelle par l’octroi d’un crédit d’impôt.

En d’autres termes, une plus-value immobilière exonérée en France en application des dispositions du 2° du II de l’article 150 U du CGI doit être déclarée aux Etats-Unis selon les modalités propres à la réglementation de ce pays. Aucun crédit d’impôt ne pourra être accordé en l’absence d’imposition payée en France.

Pour connaître les modalités de taxation aux Etats-Unis d’un bien immobilier situé et taxé en France merci de prendre l’attache de l’administration fiscale américaine par téléphone au numéro 1-800-829-1040 ou en vous rendant sur son site internet.


2 - Je suis résident fiscal américain et je vends une maison/appartement en France. Où sera imposée la plus-value réalisée sur la vente de ce bien immobilier ?

Conformément aux dispositions de l’article 13 de la convention entre la France et les Etats-Unis, les plus-values sur cessions de biens immobiliers sont imposables dans le pays de situation de l’immeuble.

Toutefois, l’Etat de résidence peut également imposer ces gains. En d’autres termes, la plus-value réalisée par un résident des Etats-Unis à l’occasion de la cession d’un immeuble situé en France, supportera une retenue à la source en France. Cette plus-value sera également imposable aux Etats-Unis mais l’impôt payé en France viendra s’imputer sur le montant de l’impôt américain.

Attention, si votre plus-value immobilière est exonérée en France, elle ne pourra donc pas ouvrir droit à un crédit d’impôt aux Etats-Unis.

Vous trouverez ci-après un lien vers le site de la Direction générale des Finances publiques relatif au calcul des plus-values immobilières en France en cliquant ici

Pour connaître les modalités de taxation aux Etats-Unis d’un bien immobilier situé et taxé en France merci de prendre l’attache de l’administration fiscale américaine par téléphone au numéro 1-800-829-1040 ou en vous rendant sur son site internet.


3 - Je suis résident fiscal américain et j’ai l’intention de vendre un bien immobilier que je possède en France. Quelles seront mes obligations déclaratives et selon quelles modalités sera imposée l’éventuelle plus-value dégagée lors de la vente ?

L’article 244 bis du Code Général des Impôts prévoit que les plus-values réalisées par les non-résidents en France sont soumises à un prélèvement sur les ventes d’immeubles situés en France.

Son taux d’imposition est de 33 1/3 % pour les plus-values réalisées avant le 1er janvier 2015 par les non-résidents domiciliés fiscalement en Amérique du Nord. Son taux est passé à 19 % pour les plus-values réalisées après le 1er janvier 2015 par les non-résidents domiciliés fiscalement en Amérique du Nord.

Depuis le 17 août 2012, les plus-values immobilières réalisées par les non-résidents sont également soumises aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) au taux de 15,5 %.

Détermination de la plus-value

  • Partie Impôt sur le revenu :

    Depuis le 1er septembre 2013, un changement de législation sur la taxation des plus-values immobilières a ramené de 30 à 22 ans la durée de détention au-delà de laquelle la plus-value sur la vente d’un immeuble en France est totalement exonérée.

    Les abattements pour durée de détention sont de 6 % par an après la 5ème année de détention et ce jusqu’à la 21ème année. L’abattement applicable la 22ème et dernière année de détention est de 4 %.
    Le taux applicable sur la plus-value nette ainsi obtenue après abattements est de 33 1/3 % (avant le 1er janvier 2015) et de 19 % (après le 1er janvier 2015).

  • Partie prélèvements sociaux :

    En ce qui concerne les prélèvements sociaux, les abattements pour durée de détention ne sont pas les mêmes que pour l’impôt sur le revenu.

    Après la cinquième année de détention, l’abattement applicable sur la plus-value réalisée est de 1,65 % par an jusqu’à la 21ème année. Il est de 1,6 % la 22ème année, puis de 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème année.

    L’exonération totale des prélèvements sociaux n’est donc acquise qu’au-delà d’un délai de détention de 30 ans.

    La plus-value nette obtenue après déduction de l’abattement pour durée de détention, puis de l’abattement exceptionnel de 25%, s’il s’applique, est taxée aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

  • Taxe sur les plus-values immobilières élevées :

    Si la plus-value nette est supérieure à 50 000€ (elle s’apprécie séparément pour les indivisaires au regard de la quote-part de plus-value revenant à chacun des cédants), une taxe supplémentaire (de 2 à 6% de la plus-value) est susceptible de s’appliquer également.

Paiement et obligations déclaratives

Le prélèvement est acquitté par le notaire au moment de l’accomplissement de la formalité de l’enregistrement et dépôt de la déclaration spéciale n° 2048-IMM, commune aux résidents en France et non-résidents.

Si vous percevez d’autres revenus en France soumis à l’impôt sur le revenu dans le cadre de la déclaration 2042, le montant de la plus-value nette imposable doit être reporté sur l’imprimé 2042 C case 3VZ afin d’être pris en compte dans le calcul du revenu fiscal de référence. (Plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2011).

En qualité de non-résident, vous devez par ailleurs recourir obligatoirement à un représentant accrédité sauf cas de dispense automatique.

La dispense automatique s’applique aux deux cas suivants :


-  Cessions dont le prix est inférieur ou égal à 150 000 €.
-  Cessions bénéficiant d’une exonération de plus-value compte tenu de la durée de détention du bien (bien détenu depuis plus de 30 ans).

Le représentant peut être :


-  une société ou un organisme déjà accrédité de façon permanente par l’administration fiscale.
-  ou un établissement bancaire en France ;
-  ou l’acquéreur du bien s’il a son domicile fiscal en France ;
-  ou toute autre personne ayant son domicile fiscal en France. (Dans ce cas l’accréditation doit être accordée par l’administration fiscale préalablement à la publication de l’acte de vente (l’inspection de fiscalité immobilière du centre des impôts du lieu de situation de l’immeuble, ou, dans le cas des immeubles situés à Paris, la DRFiP d’Ile de France et du département de Paris, Gestion Fiscale Centre, Missions Foncières, 6, rue Paganini, 75020 Paris, Tel : 01.53 27 42 78).


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